Vastgoed financieren met vreemd vermogen

Vastgoedbeheerder

Een vastgoedbeheerder fungeert als tussenpersoon voor het behartigen van de belangen van vastgoedeigenaren en huurders. Het belangrijkste voordeel van het inschakelen van een vastgoedbeheerder is dat er dan geen sprake is van actief beheer. Door zelf geen werkzaamheden uit te voeren aan uw vastgoed beschouwd de belastingdienst dit als inkomsten uit eigen vermogen en wordt u belast in box 3 wat financieel aantrekkelijker is. Een aantal werkzaamheden die een vastgoedbeheerder doorgaans uitvoert zijn: Financieel en administratief beheer - screening van huurders - vastleggen en behouden van huurder/gebruiksgegevens - administratieve boekhouding - monitoren aflopende contracten - maandrapportages opstellen voor de pandeigenaar - opstellen van huurcontracten - factureren van huurfacturen (en aanmanen) - de jaarlijkse huurverhoging - debiteuren en crediteuren administratie Technisch beheer - bewaken en afsluiten van onderhoudscontracten - persoonlijk contact met huurder - verhelpen van technische storingen - klachtenafhandeling Bent u opzoek naar een geschikte vastgoedbeheerder voor uw beleggingsobjecten? Kijk dan op de website van onze partner Eriva Vastgoedbeheer.

Huurverhoging

Wat is huurverhoging? Huurverhoging is een aanpassing van de huurprijs van een gehuurd pand, waarbij de verhuurder de huurprijs verhoogt. Dit kan voorkomen bij zowel woon- als bedrijfsruimtes en is bedoeld om de huurprijs in lijn te houden met de economische omstandigheden, inflatie, en de marktwaarde van vergelijkbare panden. Wat betekent huurverhoging voor een bedrijfspand? Voor een bedrijfspand betekent huurverhoging een toename van de kosten die het bedrijf moet betalen om de ruimte te blijven gebruiken. Dit kan invloed hebben op de financiële planning en winstgevendheid van het bedrijf. Bedrijven moeten dus rekening houden met mogelijke huurverhogingen bij het aangaan van een huurcontract en in hun budgettering. Waarop is huurverhoging gebaseerd? Huurverhogingen voor bedrijfspanden zijn doorgaans gebaseerd op verschillende factoren, waaronder:

1. Marktwaarde: De huurprijs wordt vaak vergeleken met de huurprijzen van vergelijkbare panden in de omgeving. Als de marktwaarde stijgt, kan ook de huurprijs stijgen.
2. Consumenten Prijs Index (CPI): De huurprijs kan jaarlijks worden aangepast op basis van de CPI, die de gemiddelde prijsontwikkeling van een pakket goederen en diensten weergeeft.
3. Onderhouds- en investeringskosten: Als de verhuurder aanzienlijke kosten heeft gemaakt voor onderhoud of verbetering van het pand, kan dit een reden zijn voor huurverhoging.
4. Contractuele afspraken: De specifieke voorwaarden in het huurcontract, zoals periodieke indexering of een vast percentage verhoging, spelen een grote rol.

Welke regels zitten er aan verbonden? De regels voor huurverhoging van bedrijfspanden hangen af van het type bedrijfsruimte en de afspraken in het huurcontract: Middenstandsbedrijfsruimte (290-bedrijfsruimte) Dit zijn ruimtes die toegankelijk zijn voor het publiek en waar producten of diensten direct worden geleverd, zoals winkels, restaurants, en hotels. Voor deze ruimtes gelden specifieke regels onder de Huurwet, waaronder:

• Minimale contractduur: Huurcontracten hebben meestal een minimale duur van vijf jaar, met de mogelijkheid van
• verlenging.
• Huurbescherming: Huurders genieten uitgebreide bescherming, en huurverhoging kan alleen plaatsvinden na de eerste vijf jaar, tenzij anders contractueel overeengekomen.
• Periodieke indexering: Jaarlijkse huurverhoging is toegestaan als dit in het contract is opgenomen.

Overige bedrijfsruimte (230a-bedrijfsruimte) Dit betreft alle andere soorten bedrijfsruimtes zoals kantoren, fabrieken, en showrooms. De regels voor deze ruimtes zijn minder strikt:

• Contractvrijheid: Huurverhogingen worden voornamelijk bepaald door de afspraken in het huurcontract. Er is meer ruimte voor onderhandeling tussen huurder en verhuurder.
• Geen rechterlijke tussenkomst: Tijdens de huurperiode kan de rechter niet ingrijpen in de contractueel overeengekomen huurprijs.

Wat te doen bij geschillen over huurverhoging? Indien er een geschil ontstaat over de huurverhoging, kunnen de volgende stappen worden ondernomen:

1. Onderhandeling: Probeer in eerste instantie tot een akkoord te komen met de verhuurder.
2. Bedrijfshuuradviescommissie: Indien onderhandelingen mislukken, kan een adviescommissie een bindend advies geven over de redelijkheid van de huurprijs.
3. Kantonrechter: Als laatste redmiddel kan de zaak voor de kantonrechter worden gebracht, die een beslissing zal nemen op basis van de marktsituatie en vergelijkbare huurprijzen.

Met deze informatie kun je als huurder van een bedrijfsruimte goed voorbereid het gesprek aangaan met je verhuurder over mogelijke huurverhogingen en je rechten en plichten daarin duidelijk begrijpen.  

BAR - bruto aanvangsrendement

Vastgoed berekeningen zijn er in alle vormen, de meest bekende berekening zijn de BAR en de NAR. In tegenstelling met de NAR houden we bij de BAR geen rekening met exploitatiekosten en andere investeringen in het object. De BAR staat voor bruto aanvangsrendement, hiermee krijgt u een snel beeld wat het rendement kan zijn van uw investering. Bij de BAR gaat u simpelweg uit van oppervlakkige cijfers, de hoofdlijn van de berekening is de deling van verwachte jaarhuur door de aankoopprijs. Hiermee rekent u de verhouding tussen de jaarhuur en de initiële investering uit om zo een verwachting te scheppen op hoofdlijnen. Stelt u zich voor, u heeft een bedrijfsruimte op onze website gezien dat u wellicht wilt aankopen. De beoogde bedrijfsruimte kost € 180.000,- V.O.N. exclusief btw, na enig onderzoek gedaan te hebben en nadat u wellicht een makelaar uit de regio heeft gesproken bent u erachter gekomen dat een dergelijke bedrijfsruimte ongeveer € 15.000,- huurstroom heeft per jaar exclusief btw en servicekosten. De berekening die we nu maken is: (15.000 / 180.000) * 100 = 8.3. Hieraan ziet u dat u zonder verdere kosten mee te nemen een initieel rendement heeft op uw investering van 8,3%.