Vastgoed berekening zijn er in alle vormen, de meest bekende berekening zijn de BAR en de NAR. In tegenstelling met de BAR houden we bij de NAR wel rekening met jaarlijkse terugkomende kosten. De NAR staat voor netto aanvangsrendement, hiermee krijgt u een completer beeld wat het rendement kan zijn van uw investering. Bij de NAR houden we rekening met een volledige investering en worden de jaarlijks terugkerende kosten met de jaarhuur verrekend. Bij het aankopen van een bedrijfsruimte moet u bijvoorbeeld denken aan de volgende extra kostenposten:
- Eventuele VvE kosten (wanneer van toepassing)
- Onroerendzaakbelasting
- Notariële kosten
- Overdrachtsbelasting (wanneer van toepassing)
- Aankoop fee voor makelaar (wanneer van toepassing)
- Verhuur fee voor makelaar (wanneer van toepassing)
- Verbouwingskosten
- Reservering voor onderhoud in de toekomst
Stelt u zich voor, u wilt een casco bedrijfsruimte aankopen van € 180.000,-. U dient de ruimte te voorzien van een toilet, schilderwerk, tussenwanden, verlichting, airco, vloerverwarming etc. De offerte van de aannemer geeft aan dat dit ongeveer € 35.000,- zal kosten. Daarnaast wilt u de bedrijfsruimte laten verhuren door een makelaar bij u uit de buurt, de makelaar rekent hiervoor een fee van 15% van de jaarhuur. Daarnaast kiest u ervoor om een jaarlijkse reservering te doen voor onderhoud van € 500,-. Laten we het uitrekenen:
Het netto aanvangsrendement van deze investering rekent u als volgt uit:
Als eerst trekt u de jaarlijkse terugkerende kosten af van de geschatte jaarhuur, in dit geval houden we rekening met een fictief bedrag van € 500,-. Dit zorgt ervoor dat de jaarhuur minus de jaarlijks terugkerende kosten uitkomt op € 14.500,-
Daarnaast rekent u uit wat de investering is, hiervoor pakt u de aankoopprijs, de verbouwingskosten en de verhuur fee van de makelaar en telt deze bij elkaar op.
€ 180.000,00 aankoopbedrijfsruimte
€ 35.000,00 verbouwingskosten
€ 2.250,00 verhuur fee makelaar (jaarhuur: € 15.000 * 15%)
_______________________________+
€ 217.250,00 Totale kosten
Als we de cijfers compleet hebben delen we de jaarhuur min de jaarlijkse kosten door de investering plus bijkomende kosten (14.500 / 217.250) * 100 = 6.67. Hieraan ziet u dat u inclusief extra investeringskosten mee te nemen een rendement heeft op uw investering van 6,67%.
Het taxatierapport bevat informatie over de waarde, staat van onderhoud, indeling en grootte van het desbetreffende onroerend goed. Daarnaast vertelt het rapport ook iets over de ligging en mogelijke voorzieningen in de buurt van het object. De taxatie van commercieel vastgoed wordt gebaseerd aan de hand van de huurwaarde van vergelijkbaar aanbod op de markt. Hierbij wordt ook rekening gehouden met bijkomstige exploitatiekosten, investeringskosten, grondprijzen en omzetgegevens.
De aanvangshuur is de huurprijs die in een overeenkomst staat bij het aangaan van een huurovereenkomst. Deze huurprijs is zonder servicekosten en nutsvoorzieningen. Dit wordt ook wel de kale huurprijs genoemd. Aanvangshuur is van toepassing voor zowel bedrijfspanden als voor woningen. Voor woningen geldt als de aanvangshuurprijs lager ligt dan de liberalisatiegrens dat het een sociale huurwoning is. Ligt de aanvangshuurprijs hierboven dan valt de woning in de vrije sector. Dit betekent ook dat de aanvangshuurprijs bepaalt of een huurder in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Voor een vastgoedbelegger is de aanvangshuur een belangrijk gegeven om het bruto aanvangsrendement en netto aanvangsrendement te kunnen berekenen.
Bij het afsluiten van een hypotheek voor de aankoop van vastgoed heeft de hypotheekverstrekker het eerste hypotheekrecht. Het eerste recht van hypotheek wordt ingeroepen als de geldlener niet meer aan zijn hypotheeklasten kan voldoen. Als het vervolgens tot executie komt, dan wordt de hypotheekverstrekker als eerste terugbetaald. Het eerste hypotheekrecht vermindert dus het risico van een hypotheekverstrekker als het gaat om financieren van onroerend goed. Wanneer u zelf vrijwillig de hypotheek oversluit of vroegtijdig aflost kan de hypotheekverstrekker een boeterente rekenen. De boeterente compenseert het verlies van de hypotheekverstrekker voor de gemiste inkomsten.