Bij het kopen of verkopen van een bedrijfspand draait het vaak om één belangrijke vraag: “Wat is het pand echt waard?” Bij verhuurde bedrijfspanden spelen de huurinkomsten een grote rol in de waardebepaling. Een populaire methode is om de jaarlijkse huurinkomsten te vermenigvuldigen met een bepaalde factor, de kapitalisatiefactor. Maar hoe wordt deze factor bepaald? Welke andere aspecten hebben invloed op de uiteindelijke waarde? En waarom is het belangrijk om verder te kijken dan alleen de huurprijs?
In dit artikel nemen wij u mee door het proces van waardebepaling, leggen we de rol van de huurwaardekapitalisatie uit en bespreken we andere belangrijke factoren die u moet kennen. Zo bent u beter voorbereid bij het kopen of verkopen van een bedrijfspand.
Wat is de kapitalisatiefactor?
De kapitalisatiefactor is een veelgebruikt hulpmiddel in de vastgoedsector om de waarde van een bedrijfspand te berekenen op basis van de huurinkomsten. De factor geeft aan hoeveel keer de jaarhuur wordt gebruikt om de waarde te schatten (Domicus). De formule is als volgt:
Voorbeeld: Stel dat een bedrijfspand €50.000 aan jaarlijkse huurinkomsten genereert en de marktwaarde €500.000 is.
Een hoge kapitalisatiefactor betekent doorgaans dat de huuropbrengsten laag zijn in verhouding tot de waarde van het pand. Dit komt vaak voor bij panden in aantrekkelijke locaties of goed onderhouden gebouwen met een laag risico.
Een lage kapitalisatiefactor wijst meestal op hogere huurinkomsten ten opzichte van de waarde. Dit kan voorkomen bij panden met hogere risico’s, zoals leegstand of meer onderhoudskosten, vaak in minder gewilde regio’s.
Waar is de kapitalisatiefactor op gebaseerd?
De kapitalisatiefactor wordt niet willekeurig gekozen. Verschillende elementen spelen een rol:
Staat van het pand:
Nieuwbouw en goed onderhouden panden hebben hogere factoren door lagere onderhoudskosten en directe verhuurbaarheid. Panden met gebreken of achterstallig onderhoud zien vaak een lagere factor.
Marktomstandigheden:
Economische trends, rentestanden en investeringsklimaat bepalen grotendeels de factor. Bij lage rentes zijn vastgoedbeleggingen aantrekkelijker, wat resulteert in hogere kapitalisatiefactoren. Bij hoge rentes daalt de vraag, waardoor de factor lager uitvalt.
Locatie:
Panden in economisch sterke regio’s hebben een hogere factor vanwege de hoge vraag, goede voorzieningen en lage leegstandsrisico’s. Minder populaire locaties kennen vaak lagere factoren.
Type vastgoed:
Verschillende typen vastgoed (kantoren, winkels, logistiek) hebben uiteenlopende factoren door hun unieke kenmerken en risico’s. Panden op toplocaties of met stabiele huurcontracten hebben doorgaans hogere factoren (Sonsrealestate).
Wanneer wordt de huurwaardekapitalisatie toegepast?
De huurwaardekapitalisatie is een methode die vooral gebruikt wordt bij:
- Beleggingspanden: Investeerders berekenen hiermee het rendement op basis van huurinkomsten.
- Snelle waardebepaling: Een eenvoudige methode om de waarde van een pand te schatten.
- Vergelijking van vastgoed: Een handige benchmark bij het vergelijken van panden in dezelfde regio.
Bijvoorbeeld: Als een bedrijfspand jaarlijks €40.000 aan huurinkomsten oplevert en de kapitalisatiefactor 12 is, wordt de waarde geschat op:
Wat bepaalt de totale waarde van een verhuurd bedrijfspand?
Naast de huurwaardekapitalisatie spelen ook andere factoren een rol in de waarde van een verhuurd pand:
- Langetermijnontwikkelingen: Nieuwe infrastructuur of stedelijke vernieuwing kan de waarde beïnvloeden.
- Extra kosten en opbrengsten: Onderhoud, verzekeringen en belastingvoordelen spelen mee.
- Marktbewegingen: Grote verschuivingen in vraag en aanbod per sector (bijvoorbeeld logistiek of retail).
Deze factoren bieden een completer beeld en helpen u beter onderbouwde beslissingen te nemen (Sonsrealestate).
Kapitalisatiefactor per type vastgoed
De kapitalisatiefactor verschilt per type vastgoed en is sterk afhankelijk van factoren zoals locatie, courantheid, risico en marktvraag.
Residentieel vastgoed (woningen):
Het is lastig om een exact gemiddelde te benoemen, omdat de kapitalisatiefactor voor woningen sterk varieert afhankelijk van factoren zoals de locatie, vraag- en aanbodsituatie en de staat van het pand. Toch wordt vaak gezien dat de factor ongeveer tussen de 10 en 20 ligt als indicatie.
Commercieel vastgoed:
Bij commercieel vastgoed, zoals kantoren, winkels en logistieke panden, kan de kapitalisatiefactor ook sterk uiteenlopen. Voor courante panden, panden die zich op aantrekkelijke locaties bevinden, goed onderhouden zijn en stabiele huurinkomsten genereren door langlopende huurcontracten, kan de factor zelfs nog hoger liggen dan bij woningen. Echter, ook hier speelt variatie een grote rol: minder courante panden met bijvoorbeeld leegstandsrisico, hogere onderhoudskosten of een minder gunstige ligging zullen doorgaans een lagere kapitalisatiefactor hebben (Domicus).
Praktische tips voor kopers en verkopers van verhuurde bedrijfspanden
Bent u van plan om een verhuurd bedrijfspand te kopen? Dan is het belangrijk om verder te kijken dan alleen de huurprijs en de kapitalisatiefactor. Begin met het analyseren van de huurder: is deze betrouwbaar en financieel stabiel? Een stabiele huurder betekent zekerheid over de huurinkomsten. Controleer ook of de huurprijs marktconform is. Een te hoge of juist te lage huurprijs kan invloed hebben op het rendement en de aantrekkelijkheid van het pand op de lange termijn. Vergeet daarnaast niet de verborgen kosten in kaart te brengen, zoals onderhoud, verzekeringen en belastingen. Zo voorkomt u onverwachte verrassingen en maakt u een weloverwogen beslissing.
Verkoopt u een bedrijfspand? Zorg er dan voor dat het pand zo aantrekkelijk mogelijk is voor potentiële kopers. Begin met het beoordelen van de huurprijs: is deze realistisch en marktconform? Een aantrekkelijk rendement maakt uw pand direct interessanter voor beleggers. Kleine ingrepen, zoals achterstallig onderhoud oplossen of het pand een frisse uitstraling geven, kunnen het verschil maken. Tot slot is het slim om een professionele taxateur in te schakelen. Dit helpt u bij het vaststellen van een realistische, onderbouwde vraagprijs en vergroot de kans op een succesvolle verkoop.
Conclusie: Hoeveel keer de huur is een bedrijfspand waard?
Bij het kopen of verkopen van een bedrijfspand speelt de kapitalisatiefactor een belangrijke rol in de waardebepaling. Deze factor geeft aan hoeveel keer de jaarhuur wordt gebruikt om de marktwaarde van een pand te schatten. Hoewel de huurwaardekapitalisatie een effectieve methode is, wordt de exacte factor sterk beïnvloed door meerdere factoren zoals locatie, staat van onderhoud, type vastgoed en de marktomstandigheden.
Bij woningen ligt de kapitalisatiefactor vaak tussen de 10 en 20, maar dit is slechts een indicatie en afhankelijk van de specifieke situatie. Voor commercieel vastgoed kan de factor, vooral bij courante panden met gunstige locaties en stabiele huurcontracten, zelfs nog hoger liggen.
Naast de kapitalisatiefactor is het van belang om ook te kijken naar aanvullende factoren, zoals langetermijnontwikkelingen, verborgen kosten en de betrouwbaarheid van huurders. Dit zorgt voor een completer beeld van het rendement en de risico’s die gepaard gaan met de investering.
Op zoek naar een mooie investering? Bekijk dan onze nieuwbouwbedrijfspanden! Lees in deze blog meer over de redenen waarom kleinere nieuwbouw bedrijfspanden een slimme investering zijn.
