De Wet betaalbare huur: welke impact heeft deze wet op vastgoedbeleggers?

Wat is het Woningwaarderingsstelsel (WWS)?

Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is een puntensysteem dat wordt gebruikt om de maximale huurprijs van een woning vast te stellen. Elke woning krijgt een aantal punten op basis van verschillende kenmerken, waaronder:

• Woonoppervlakte: Hoe groter de woning, hoe meer punten.
• Voorzieningen: Bijvoorbeeld een moderne keuken of badkamer.
• Energieprestatie: Een beter energielabel levert extra punten op.
• Ligging: Woningen in aantrekkelijke buurten scoren hoger.
• Buitenruimte: Een tuin, balkon of dakterras verhogen de score.

Voorheen was het WWS vooral van toepassing op sociale huurwoningen. Woningen met 143 punten of minder vielen onder de liberalisatiegrens, wat betekende dat de huurprijs aan een maximale grens gebonden was. Woningen met meer punten vielen in de vrije sector, waar verhuurders de huur vrij konden bepalen.

Met de invoering van de Wet Betaalbare Huur is het WWS uitgebreid naar het middensegment, waarbij de grens is opgeschoven naar 187 punten. Hierdoor worden nu ook huurwoningen in het middensegment gereguleerd, wat betekent dat deze een maximale huurprijs hebben van ongeveer € 1.158 (per 2024). Woningen met meer dan 187 punten blijven in de vrije sector, zonder beperkingen op de huurprijs. (Bron: Rijksoverheid).

Waarom verkopen verhuurders hun vastgoed?

De Wet Betaalbare Huur zorgt voor ingrijpende veranderingen in de vastgoedmarkt. Veel verhuurders kiezen ervoor hun woningen te verkopen vanwege een combinatie van factoren, zoals:

• Beperkte huurinkomsten: Door de gereguleerde huurprijzen is er minder ruimte voor rendement.
• Stijgende kosten: Onderhoud, energiekosten en belastingen blijven oplopen, wat de marges verder verkleint.
• Uitbreiding van het WWS: Woningen die voorheen in de vrije sector vielen, worden nu gereguleerd, wat de huurinkomsten verder beperkt.

Volgens NVM-cijfers daalde het aantal beschikbare huurwoningen in het laatste kwartaal van 2024 met 34% ten opzichte van een jaar eerder. Het Kadaster registreerde in diezelfde periode 5.800 verkochte huurwoningen. Vastgoed Belang stelt echter dat deze cijfers een te optimistisch beeld geven, omdat kleine particuliere verhuurders vaak niet worden meegerekend. Hierdoor wordt geschat dat het werkelijke aantal verkopen bijna twee keer zo hoog ligt. (Bron: NVM, Vastgoed Belang).

Wat zijn de gevolgen voor de huurwoningmarkt?

De afname van het aanbod in het middensegment heeft grote gevolgen voor de huurwoningmarkt:

1. Extra druk op de vrije sector: Veel verhuurders kiezen ervoor hun gereguleerde middenhuurwoningen te verkopen, waardoor het aanbod in die categorie verder afneemt. Huurders, waaronder middeninkomens, moeten hierdoor vaker uitwijken naar de vrije sector, waar de huurprijzen vrij bepaald mogen worden. Tegelijkertijd richten beleggers en investeerders zich steeds meer op woningen in de vrije sector, omdat dit segment niet onder de nieuwe regelgeving valt. Deze verschuiving leidt tot een verhoogde vraag naar vrije sector-woningen, wat de huurprijzen in dit segment verder opdrijft.
2. Onbereikbare huurmarkt voor middeninkomens: Middeninkomens passen qua profiel perfect in het middensegment, maar door de afname van het aanbod hebben zij vaak geen toegang tot dit type woning. Veel van deze woningen worden verkocht of omgezet naar de vrije sector, wat betekent dat het middensegment onvoldoende beschikbaar is om aan de vraag te voldoen. Tegelijkertijd komen zij niet in aanmerking voor sociale huur vanwege hun inkomen en is de vrije sector vaak te duur. Dit laat hen achter in een lastige positie, waarbij ze óf gedwongen worden om te veel te betalen in de vrije sector óf helemaal geen passende woning kunnen vinden.
3. Schrijnende concurrentie om beschikbare huurwoningen: Het tekort aan huurwoningen in het middensegment en de stijgende vraag naar vrije sector-woningen zorgt voor een hevige concurrentiestrijd onder huurders. Woningen worden vrijwel direct verhuurd, en het aantal geïnteresseerden per beschikbare woning blijft toenemen. In sommige regio’s, zoals de Randstad, is het niet ongebruikelijk dat huurders zich tegen elkaar moeten opbieden of dat er honderden reacties binnenkomen op één woning. Voor veel huurders betekent dit dat zij langdurig moeten wachten op een geschikte woning of genoegen moeten nemen met een minder geschikte (en vaak duurdere) optie.

Volgens NVM-cijfers daalde het aantal beschikbare huurwoningen in het laatste kwartaal van 2024 met 34% ten opzichte van een jaar eerder. Het Kadaster registreerde in diezelfde periode 5.800 verkochte huurwoningen. Vastgoed Belang stelt echter dat deze cijfers een te optimistisch beeld geven, omdat kleine particuliere verhuurders vaak niet worden meegerekend. Hierdoor wordt geschat dat het werkelijke aantal verkopen bijna twee keer zo hoog ligt. (Bron: NVM, Vastgoed Belang).

Wat betekent de Wet betaalbare huur voor vastgoedbeleggers?

De invoering van de Wet betaalbare Huur heeft een grote impact gehad op de strategieën van vastgoedbeleggers. Waar veel beleggers voorheen kozen voor woningen in het middensegment, zorgt de uitbreiding van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) naar deze categorie ervoor dat het rendement onder druk komt te staan. De gereguleerde huurprijzen en beperkte winstpotentie hebben velen doen besluiten om uit dit segment te stappen en hun focus te verleggen naar andere, winstgevendere categorieën.

Een van de meest opvallende trends is de groeiende interesse in bedrijfspanden. Hybride werken en de toename van kleine ondernemers hebben geleid tot een sterke vraag naar kleinere, flexibele bedrijfsruimtes. Deze panden bieden beleggers niet alleen stabielere marges, maar vallen ook buiten de regelgeving van de Wet Betaalbare Huur. Hierdoor blijven ze aantrekkelijk in termen van rendement. Vooral multifunctionele werkruimtes en kleinere kantoorruimtes zijn populair onder bedrijven die flexibiliteit en efficiëntie zoeken.

Naast bedrijfspanden blijft de vrije sector een belangrijk alternatief. Woningen met meer dan 187 WWS-punten vallen buiten de regulering en blijven daardoor een aantrekkelijke keuze voor beleggers. Deze woningen bieden meer vrijheid in huurprijsbepaling en hogere rendementen, vooral in gewilde regio’s. Voor wie bereid is te investeren in luxe appartementen of unieke woonconcepten, blijft er in dit segment ruimte voor winstgevende investeringen.

Conclusie: De Wet betaalbare huur en de impact op vastgoedbeleggers

De Wet betaalbare Huur, bedoeld om huurwoningen betaalbaarder te maken voor middeninkomens, heeft aanzienlijke gevolgen gehad voor de vastgoedmarkt. Hoewel de uitbreiding van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) meer huurwoningen reguleert en huurders beter beschermt, heeft dit ook geleid tot een afname van het aanbod in het middensegment. Veel verhuurders en beleggers hebben hun strategie moeten herzien, waarbij sommigen hun woningen hebben verkocht of hun focus hebben verlegd naar alternatieven.

Voor vastgoedbeleggers biedt deze verschuiving zowel uitdagingen als kansen. De gereguleerde middenhuur is minder aantrekkelijk geworden door beperkte winstpotentie en strenge regelgeving, waardoor de vrije sector en bedrijfspanden sterk aan populariteit winnen. Met name de groeiende vraag naar kleinere bedrijfsruimtes, aangedreven door trends als hybride werken, biedt een stabiel en winstgevend alternatief.

Bent u op zoek naar een aantrekkelijke belegging? Wij vertellen u graag meer over de mogelijkheden van onze bedrijfspanden. Neem contact met ons op voor een vrijblijvend advies en ontdek hoe u kunt profiteren van de kansen in deze veranderende markt.